Stærri leigumarkaður hjálpar tekjulágum

Þannig nær Blær til fleiri fjárfesta og meira fjármagns en Bjarg gerir. Það eykur skotkraft Blæs sem, ef vel tekst til, getur byggt enn fleiri íbúðir með stærðarhagkvæmninni að vopni, sem heldur byggingarkostnaði niðri.

Oft er rætt á Íslandi að byggja þurfi „ódýrt húsnæði“. Sé það gert muni fátækir finna húsnæðið sem þeir eru að leita að, sem dragi mjög úr örbirgð – eftir húsnæðiskostnað – á Íslandi.

Nú er það rétt að fátækir einstaklingar eru helst þeir sem leita að ódýru húsnæði. Gallinn er að það er nándar nærri ekki hægt að byggja mikið af ódýru húsnæði. Ástæðan er einföld: Jafnvel þótt landverð standi í stað, sem það venjulega gerir ekki, er algengt að sjá að byggingarkostnaður hækki, að raunvirði, yfir langan tíma. Vísitala byggingarkostnaðar hefur hækkað um rúm 7% að raunvirði frá árslokum 2011. Ofan á hækkandi byggingarkostnað kemur hærra landverð, sem hækkar vegna þess að efnahagslegt virði landsins hækkar (því hagkerfið á landinu, t.d. sala á húsaskjóli eða verslun á því, stækkar).

Hækkandi byggingarkostnaður og hærra landverð gerir það þannig nær ómögulegt að byggja mikið af fasteignum sem eru ódýrari en svipaðar, eldri fasteignir á sama svæði. Til að réttlæta slíka uppbyggingu verður leigan að vera hærri fyrir nýjar íbúðir en hún er fyrir gamlar íbúðir á sama stað, sem er jú venjulega raunin. „Nýtt, ódýrt húsnæði“ er þannig dæmi um refhvörf.

Lausnin er þó eftir sem áður að byggja meira af fasteignum, því þótt fátækt fólk búi sjaldnast í nýjum íbúðum munu eldri íbúðir losna þegar millitekju- og ríkt fólk flytur inn í þær nýju. Það eru þessar eldri íbúðir, sem eru eftir sem áður í góðu lagi, sem fátækir einstaklingar geta leigt og keypt þegar nýjar íbúðir koma á markað. Minni samkeppni um íbúðir, því það er til meira af þeim, dregur úr leigu- og fasteignaverðshækkunum sem aftur kemur þeim sem eyða hlutfallslega mestu af sínum tekjum í húsnæðiskostnað best.

Þess vegna, þótt afar erfitt sé að byggja „ódýrt húsnæði“, eigum við ekki að hika við að byggja meira af íbúðum. Því fleiri sem byggðar eru, sérstaklega fyrir millitekjufólk sem er stærsti þjóðfélagshópurinn á Íslandi, því betra. Spurningin er: Hvernig gerum við það?

Stærri leigumarkaður hjálpar flestum
Nokkrar leiðir eru til þess að halda byggingarkostnaði á íbúðum niðri. Ein sú helsta er stærðarhagkvæmni: Ef þú getur notað sömu lóðina til þess að byggja fjölbýlishús með 5 íbúðum í staðinn fyrir lítið einbýlishús er ljóst að heildarbyggingarkostnaður á hverja íbúð lækkar. Stærðarhagkvæmni kemst fljótt til skila þegar fjölbýlishús eru byggð en gallinn er að mun meira fjármagn þarf til þess að byggja viðkomandi fasteign, því það eru jú fimm íbúðir í henni. Það þýðir að eingöngu fjársterkir aðilar eða aðilar með mikið aðgengi að lánsfé geta byggt fjölbýliseign.

Lífeyrissjóðir eru dæmi um slíka fjársterka aðila. Margir lífeyrissjóðir í Evrópu og Bandaríkjunum hafa áttað sig á þessu og hafa margir þeirra fjárfest í íbúðum í marga áratugi. Þeir hafa oft þann háttinn á að gera samning við byggingarverktaka um fyrirfram ákveðið verð á fjölbýlishúsi sem þeir kaupa í heilu lagi af byggingarverktakanum. Ástæðan er að þeir fá magnafslátt á hverja íbúð kaupi þeir fjölbýlishúsið í heilu lagi. Byggingarverktakinn hagnast eftir sem áður því með slíkri, öruggri sölu heldur hann fjármagns- og byggingarkostnaði niðri.

Evrópskir lífeyrissjóðir hafa þannig margir byggt upp safn tugþúsunda íbúða sem þeir leigja út á frjálsum leigumarkaði. Stóraukið magn af íbúðum til leigu, jafnvel þótt þessar íbúðir séu ekki sérstaklega leigðar til hinna fátækustu, heldur leigu- og fasteignaverði niðri sem aftur hjálpar þeim helst sem eru með lægstu tekjurnar í viðkomandi samfélagi. Minni þrýstingur verður í kjölfarið á launakröfur því laun þurfa nú að hækka um færri prósentur á ári til þess að skila sömu raunlaunahækkuninni að teknu tilliti til húsnæðiskostnaðar. Verðbólguþrýstingur lækkar einnig, sem aftur leiðir til lægra vaxtastigs.

Stór leigumarkaður, þar sem stórir fjárfestar byggja íbúðir til þess að leigja þær út, hjálpar þannig flestum, sérstaklega þeim fátækustu. Fjárfestarnir sjálfir, þ.e. lífeyrissjóðir og sjóðfélagar þeirra, hagnast að sama skapi líka því fasteignir skila öruggum leigutekjum og ávöxtun. Áhættuleiðrétt ávöxtun sjóðfélaga lífeyrissjóðanna batnar.

Ferskur Blær á leigumarkaði
Það var mikið framfaraskref fyrir heilbrigðan og þjóðhagslega hagkvæman leigu- og fasteignamarkað þegar Blær íbúðafélag var stofnað. Blær er næsta þrep fyrir ofan Bjarg þegar kemur að hagnaðarsjónarmiðum á leigumarkaði: Á meðan Bjarg er rekið án hagnaðarsjónarmiða er ætlunin með Blæ að reka það sem lághagnaðarfélag.

Þannig nær Blær til fleiri fjárfesta og meira fjármagns en Bjarg gerir. Það eykur skotkraft Blæs sem, ef vel tekst til, getur byggt enn fleiri íbúðir með stærðarhagkvæmninni að vopni, sem heldur byggingarkostnaði niðri. Lægri byggingarkostnaður lækkar þrýstinginn á nauðsynlegt leiguverð til þess að fjárfestingin skili hagnaði. Það leiðir aftur til þess að þessar íbúðir verða mjög samkeppnishæfar á leigumarkaði, sem skila ætti ásættanlegum hagnaði fyrir margan fjárfestinn í Blæ því tekjutap vegna tómra íbúða verður í lágmarki. Íbúðir í eigu Blæs verða leigðar út án skilyrða um (hámarks)tekjur, ólíkt íbúðum Bjargs.

Næsta framfaraskref á leigumarkaði verður að auka enn frekar þátttöku fjárfesta á honum sem byggja íbúðir til þess að leigja þær út. Skattalegt hagræði slíkra fjárfestinga mætti auka, t.d. með fasteignafjárfestingarsjóðum (e. real estate investment trusts, REIT) sem þekkist í mörgum löndum: Þannig fást fleiri fjárfestar til þess að byggja til að leigja. Margur lífeyrissjóðurinn, sem nú þegar borgar engan fjármagnstekjuskatt, ætti einnig að hugsa sér gott til glóðarinnar í þessu samhengi: Leiguíbúðir veita langtímafjárfestum góða ávöxtun að teknu tilliti til áhættu.

Aðdráttarafl leiguíbúða sem fjárfestingarkosts ætti einnig að aukast eftir því sem reynsla eykst innan Bjargs, Blæs og þeirra byggingarverktaka sem byggja íbúðir fyrir þessi félög, varðandi skipulag, fjármögnun og byggingu fjölbýlishúsa sem seld eru í heilu lagi til eigenda þeirra. Huga verður að mörgu í slíku samhengi, s.s. tímamörkum á byggingu fjölbýlishúsanna, gæðum þeirra, innréttingum o.fl. Aukin reynsla við umsjón slíkra fjölbýlishúsa er einnig mikilvæg til þess að ná þeirri stærðarhagvæmni við rekstur og viðhald leiguíbúða sem eðlilegt þykir á meginlandi Evrópu.

Við þurfum stærri og heilbrigðari leigumarkað
Margur sem les þessar línur mun vafalaust halda þetta óheillaskref: Hagnaðardrifnir fjárfestar eiga ekki heima á nauðþurftarmarkaði á borð við húsnæðismarkað.

Nauðþurftir á borð við húsnæði þarf að framleiða og til þess þurfum við fjármagn. Gæði og verð nauðþurfta á borð við húsnæði haldast helst ásættanleg með því að auka samkeppnina við að framleiða þau og framleiða meira af þeim. Við þekkjum þetta frá t.d. matvöru-, flugsamgöngu- eða samskiptamarkaði: Það dettur engum í hug núna að einokun á bjórframleiðslu eða flugsamgöngum sé rétta leiðin til þess að framleiða góðan, ódýran bjór eða tryggja öruggar, ódýrar samgöngur landa á milli.

Á meðan þessir markaðir kenna okkur að máttur samkeppninnar er mikill sýna þeir okkur einnig að markaðir þurfa skýrar reglur. Í Sviss eru t.d. takmarkanir á hversu mikið leiguverð getur hækkað milli ára; það er ekki þak á leigunni en það er bremsa á hversu hratt hún getur hækkað eftir að leigjandinn er fluttur inn í íbúðina. Þetta veitir leigjendum öryggi, sem eykur eftirspurn þeirra eftir (langtíma)leiguíbúðum. Á sama tíma, því leigusalar geta t.d. hækkað leiguna í samræmi við verðbólgu til langs tíma og þegar þeir endurnýja íbúðir, myndast hagnaðarhvati fyrir fjárfesta til að taka þátt á leigumarkaði til langs tíma.

Úr verður stærri leigumarkaður þar sem margir kaupendur (leigjendur) og seljendur (leigusalar) eru virkir til langs tíma í senn. Samkeppni verður mikil, framleiðsla á húsnæði verður mikil, stærðarhagkvæmni er nýtt til hins ýtrasta, leiguverð helst lágt – og þau sem minnst mega sín geta notið öruggs húsaskjóls til jafns við þau sem meira eiga.

Ólafur Margeirsson, doktor í hagfræði.

Greinin birtist fyrst í tímariti Sameykis, sjá hér.