„Gætum byggt miklu fleiri íbúðir“

„Ég tel að ef stjórnvöld, ríkisstjórn og sveitarfélög, setja kraft í þetta sem við leggjum til, þá er hægt að leysa úr stórum vanda á ekki löngum tíma í húsnæðismálum og létta á þessum þrýstingi sem fyrir er. Með því að hefja byggingu 8 þúsund íbúða á þessu svæði muni það hafa þær afleiðingar að íbúðarverð verður eðlilegra.“

Eftir Axel Jón Ellenarson

Björn Traustason er framkvæmdastjóri Bjargs íbúðafélags og hefur umsjón með að byggja og reka húsin sem íbúðafélagið á. Hann segir að Bjarg sé sterkt íbúðafélag, það stærsta á Íslandi, en hlutverk þess er að skapa húsnæðisöryggi fyrir launafólk. Bjarg var stofnað af verkalýðshreyfingunni til þess að koma til móts við þá hópa innan hennar sem vegna hækkandi húsnæðis- og leiguverðs var gert ómögulegt að fjárfesta í húsnæði. Bjarg íbúðafélag var stofnað 2016 eftir að Björn og forystufólk innan BSRB og ASÍ kynntu sér rekstur óhagnaðardrifinna leigufélaga í Danmörku.

 

Markmið Bjargs að skapa húsnæðisöryggi
Björn segir að þegar vaxtastig lækkaði á Íslandi hafi skapast grundvöllur fyrir að stofna óhagnaðardrifið leigufélag til að mæta húsnæðisþörf félagsfólks verkalýðsfélaganna. Bjarg var stofnað með stuðningi frá ríki og sveitarfélögum sem komu með 30 prósent eigið fé inn í verkefnin í formi stofnframlaga.

„Stofnframlag ríkis og sveitarfélaga greiðist til baka á 10 árum þegar við erum búin að greiða niður allar skuldir á húsnæðinu. Við vinnum með ákveðin tekjumörk og þannig er Bjarg skilgreint sem félagslegt húsnæðisúrræði. Fjármálaráðuneytið gefur út reglur og lög um tekjumörkin sem við vinnum eftir og þurfum að uppfylla þau skilyrði til að mega starfa á þessum forsendum, að geta fengið eigið fé til uppbyggingar og vera með hagkvæmt leiguverð. Um leið er ekki gerð arðsemiskrafa frá einhverjum þriðja aðila um ávöxtun eigin fjár og útgreiðslu þess. Bjarg er algjörlega laust við slíkt fyrirkomulag. Dæmi um slíkt er þegar íbúðaverð hækkar, þá hækkar húsaleigan hjá öðrum leigufélögum sem rekin eru á forsendum um arðsemiskörfu eigin fjár, eða þá að eigandi gerir kröfur um að eignir séu seldar til að losa fé. Það er ekki okkar markmið því við gerum ekki arðsemiskröfur. Markmið okkar er að skapa húsnæðisöryggi, að fólk geti verið í leiguíbúð frá Bjargi eins lengi og því hentar, það er algjört lykilatriði,“ segir Björn.

Sonja Ýr Þorbergsdóttir formaður BSRB, Hjördís Björk Þrastardóttir, Dagur B. Eggertsson þáv. borgarstjóri. Björn Traustason afhendir Hjördísi Björk lykla að 500. íbúðinni sem Bjarg byggði og er í Úlfarsárdal. Íbúðin er 3ja herbergja á fjórðu hæð í fjölbýlishúsi efst í dalnum með fallegu útsýni til austurs og suðurs.

 

Leigutakar Bjargs komnir í framtíðarhúsnæði
Eftir að verkamannabústaðakerfið var lagt niður árið 2000 tók séreignastefnan við að fullu og fram til áranna 2015–16 var leigumarkaðurinn ekkert annað en skammtímaúrræði. Fyrir tíma leigufélaga var ekki hægt að velja sér leiguhúsnæði til framtíðar. Séreignastefnan var allsráðandi og fólk hraktist á milli íbúða eftir því sem eigendum þeirra þóknaðist. Í verkamannabústaðakerfinu, sem stofnað var að frumkvæði verkalýðshreyfingarinnar á fjórða áratug síðustu aldar, komst verkafólk í öruggt húsnæði en kerfið var samt séreignakerfi þar sem þurfti að greiða útborgun og af lánum. Sveitarfélagið átti þó forkaupsrétt að þeim íbúðum sem losnuðu og endurúthlutuðu þeim til þeirra sem uppfylltu skilyrði og reglur um úthlutun í kerfinu.

Björn segir eðlilegt, að þegar húsnæðisöryggi sé ekki fyrir hendi eins og tíðkast hafi fyrir tíð Bjargs, hafi fólk ekki viljað leigja, enda hafi það þurft að flytja jafnvel á hverju ári þegar leigusamningurinn rann út. Fram kom í fyrirlestri Samtaka iðnaðarins á vegum HMS 7. janúar sl. að almenningur vilji ekki leigja sér húsnæði og aðeins 8 prósent allra vilji það.

„Við heyrum á fólki sem leigir hjá Bjargi að það er komið til að vera, komið í endanlegt húsnæðisúrræði og er mjög sátt og ánægt. Komið í endanlegt skjól, þannig að þau sem eru komin í íbúðir Bjargs vilja vera þar. Við erum alls ekki að tala um 8 prósent sem vilja vera þar, heldur miklu, miklu hærri prósentu. Hins vegar hefur fólk sem leigt hefur hjá Bjargi farið yfir á séreignamarkaðinn með hlutdeildarláni fyrir fyrstu kaupendur. Leiguverð hjá Bjargi miðast við stofnkostnað á því húsnæði sem byggt er hverju sinni og húsaleigan hækkar því ekki eins og hjá frjálsu leigufélögunum sem kaupa húsnæði á markaði, heldur tekur mið af stofnkostnaði þegar við byggjum.“

 

Lóðaskortur tefur uppbyggingu leiguhúsnæðis
Björn segir að með einu pennastriki hafi pólitíkin stöðvað uppbyggingu í Úlfarsárdal þar sem innviðir eru til staðar fyrir tíu þúsund manna hverfi, en aðeins hafa verið byggðar um 1.500 íbúðir í hverfinu. Hann segir að Bjarg gæti byggt á því svæði allt að 5-600 íbúðir á ári. Um 4.000 eru nú á biðlista að komast í leiguhúsnæði hjá Bjargi en helsti vandinn sem félagið stendur frammi fyrir er lóðaskortur.

„Við höfum náð ágætum dampi hingað til og byggt um 200 íbúðir á ári en vegna lóðaskorts erum við ekki að byggja nema 70 íbúðir á ári því það vantar byggingalóðir. Bjarg hefur átt í frábæru samstarfi við Reykjavíkurborg og það samstarf hefur verið í raun lykillinn að uppbyggingunni og hafa stjórnvöld, Reykjavíkurborg og sveitarfélögin staðið þétt að baki okkar verkefnum. Einnig eru flest sveitarfélög á Suðurlandi að vinna með okkur núna. Við höfum samkvæmt fjármálaáætlun ríkisstjórnarinnar heimildir í fjárlögum fyrir stofnfé til að byggja, en eins og ég segi skortir lóðir til að byggja á.

Síðastliðin eitt til tvö ár hefur stofnfé til bygginga ekki gengið út vegna lóðaskorts og þó að Reykjavíkurborg sé öll af vilja gerð til að láta okkur hafa lóðir hafa þær ekki fundist,“ segir Björn. Það er einkennileg staða, að vilja byggja en geta það ekki vegna lóðaskorts. Þó er mikið land til að byggja á á höfuðborgarsvæðinu; Keldnaland og Úlfarsárdalur ásamt Kjalarnesi og Geldinganesi, en það kallar á lagningu Sundabrautar sem ríkisstjórnin ætlar að ráðast í.“

Þá segist Björn fylgjandi þéttingarstefnu en segir mjög dýrt að byggja á þéttingarreitum og slíkar lóðir séu fulldýrar fyrir Bjarg. Hann segir að Bjarg sé að byggja á Valsreitnum og í Safamýri og þau verkefni séu félaginu erfið, bæði vegna flókinna reglugerða og fjárfrekra framkvæmda.

„Það er mun dýrara að byggja á þéttingarreitum vegna krafna um bílastæði neðanjarðar, einnig er ýmis skilyrði vegna innviða og skipulags íþyngjandi og dýr. Það fylgir þegar byggt er inni í grónum hverfum. Við fáum auðvitað engan afslátt af byggingarreglugerðum enda förum við ekki fram á það og höfum aldrei gert. Að þessu sögðu standast allar íbúðir Bjargs öðrum íbúðum sem eru byggðar að gæðum, þær eru vandaðar enda þarf félagið að eiga þær næstu hundrað árin a.m.k.“

 

Leigumarkaður að danskri fyrirmynd
Hann segir að fyrirmyndin að íbúðafélaginu Bjargi sé alveg skýr. Hún sé dönsk, en þar sé löng hefð fyrir slíkum óhagnaðardrifnum íbúðafélögum sem kallast „Almene boliger“.

„Þetta danska fyrirkomulag á húsnæðismarkaði er fyrir löngu síðan orðin ríkjandi hefð þar í landi. Fólk leigir húsnæðið eins lengi og það langar til og greiðir hlutfallslega lága leigu miðað við aðra húsnæðismarkaði. Við staðfærðum þetta kerfi yfir á Ísland og aðlöguðum það að fjármögnunarferlinu.“ En hversu stórt er þetta húsnæðiskerfi í Danmörku? „Þetta er yfir 100 ára gamalt og orðið fjárhagslega sjálfbært húsnæðiskerfi eins og við stefnum á að verði hjá Bjargi. Svo ég skýri þetta betur, þá er hugmyndafræðin að baki svona íbúðafélagi að það verði sjálfbært, þannig að það muni ekki þurfa stofnfjárlög til að byggja, heldur eftir 50 ár er það orðið skuldlaust og getur sjálft staðið undir áframhaldandi uppbyggingu leiguhúsnæðis með eigið fé eðli málsins samkvæmt. Þangað eru Danirnir komnir. Þeir hafa líka afnumið tekjumörkin og því eiga mun fleiri möguleika á að komast í gott, öruggt og ódýrt framtíðarleiguhúsnæði. Virði fasteignanna þar hefur líka aukist eftir því sem tíminn líður því lóðirnar sem upphaflega var byggt á eru nú mjög verðmætar og mjög eftirsóttar til útleigu vegna góðrar staðsetningar. Þess vegna er mikilvægt fyrir okkur að halda fókus, því þetta er langhlaup til næstu 50–100 ára og okkur má ekki fatast flugið á leiðinni,“ segir Björn og brosir.

 

Ellefu hundruð íbúðir byggðar síðan 2019
BSRB og ASÍ eru stofnaðilar Bjargs og skipa stjórn félagsins. Skilgreindur tilgangur félagsins er að veita félagsfólki þessara bandalaga öruggt húsnæði á leiguverði sem sveiflast ekki eftir hækkunum á mörkuðum. Það er bundið við óhagnaðardrifinn stofnkostnað af byggingu íbúðanna á hverjum tíma. Með þeim hætti helst leiguverð stöðugt. ASÍ og BSRB lögðu til tíu milljónir hvort um sig í stofnfé og að sögn Björns örugglega aldrei ávaxtað eins vel sitt pund og með því fjárframlagi.

„Að frumkvæði verkalýðshreyfingarinnar var Bjarg stofnað til að grípa það fólk sem vegna of hárra launa komst ekki inn í félagslegt húsnæði sveitarfélaganna og með of lágar tekjur til að komast inn á séreignamarkaðinn. Harðduglegt fólk sem var í lausu lofti má segja. Þau sem voru í forsvari í verkalýðshreyfingunni á þeim tíma drifu þetta verkefni áfram af miklum myndarskap til að mæta þörfum þessa hóps og eiga heiður skilinn fyrir þá miklu vinnu,“ segir Björn. Þú hlýtur að vera stoltur af þessu verkefni? „Jú, ég er mjög stoltur af því. Þetta er búið að ganga vonum framar. Við afhentum fyrstu íbúðina 2019 og erum komin í um 1100 íbúðir í dag. Þetta eru allt íbúðir sem við höfum þurft að byggja sjálf. Við höfum búið allt til sjálf alveg frá grunni sem gerir það að verkum í allri uppbyggingunni að unnið er út frá þeirri hugmyndafræði að hafa húsnæðið endingargott, traust og hagkvæmt í rekstri og uppbyggingu svo hægt sé að halda niðri leiguverði.“

Björn Traustason tekur í hönd Katrínar Einarsdóttur, einstæðrar tveggja barna móður, þegar hann rétti henni og börnum hennar lyklana að fyrstu íbúðinni sem Bjarg afhenti í júní 2019 við Móaveg í Grafarvogi. Viðstaddar voru Drífa Snædal fyrrv. forseti ASÍ og Sonja Ýr Þorbergsdóttir formaður BSRB og þáv. formaður Sameykis, Árni Stefán Jónsson. Með afhendingunni voru mörkuð tímamót í starfsemi Bjargs íbúðafélags. Alls 68 leigjendur fengu afhentar íbúðir í júní og júlí þetta ár við Móaveg og í Asparskógum á Akranesi.

 

Þéttingarstefnan komin á endastöð
Það er mikilvægt fyrir félagsfólk stéttarfélaganna innan BSRB og ASÍ að geta notið öruggs húsnæðis á sanngjörnu leiguverði. Mikil krísa er á húsnæðismarkaðnum nú á dögum og stofnanir og hagsmunasamtök keppast við að greina húsnæðisþörfina sem blasir við að er mjög mikil. Húsnæði er orðið mjög dýrt og segja má að útborguð laun fari að stærstum hluta í að borga húsaleigu á almennum húsaleigumarkaði. Þá eru afborganir af húsnæðislánum verulega íþyngjandi fyrir almennt launafólk, sem sumir segja að séu nú á okurvöxtum, og má til sanns vegar færa þegar skoðaðir eru vextir húsnæðislána á hinum Norðurlöndunum og bornir saman við þá sem eru hér á Íslandi. Hvaða þýðingu hefur þetta fyrir Bjarg?

„Meðalhúsaleiga hjá Bjargi er í kringum 100 þúsund krónum lægri en á almennum leigumarkaði. Það þýðir fyrir fjölskyldu sem leigir hjá Bjargi, að sé eins og að hafa fengið 1200 þúsund krónur aukalega í launaumslagið eftir skatta á hverju ári. Við setjum þetta stundum í slíkt samhengi, og svo áfram, ef við erum með 1000 íbúðir erum við með 1,2 milljarða króna á ári sem okkar fólk nýtur vegna þess að það leigir hjá Bjargi. Peningar sem annars myndu fara beint í vasa eiganda ávöxtunarkrafna. Þetta köllum við hjá Bjargi – samfélagslegan ávinning Bjargs – að láta ekki leiguverð elta raunvirði íbúðanna. Bjarg er með um 60 milljarða í eignasafni sem er mjög stórt og 50 prósent eigin fjár.“

En hver er framtíðin hjá Bjargi með svo stórt eignasafn og sterka eiginfjárstöðu?

„Framtíðin!“ segir Björn og reisir sig við í sætinu. „Við erum alla daga að berjast í að fá að fjölga íbúðum. Biðlistinn til að komast í leiguhúsnæði hjá Bjargi er eins og áður sagði um fjögur þúsund manns. Við erum að byggja eins og nú er aðeins um 70–100 íbúðir á ári –það er ómöguleg staða. Við verðum að byggja hraðar. Við verðum að gera átak í að byggja fleiri íbúðir og við erum að reyna að brýna stjórnvöld og sveitarfélögin í þessu því við sjáum tækifærin í að fjölga íbúðum og leggjum mikla áherslu á áframhaldandi uppbyggingu í Úlfarsárdal.

Þéttingarstefnan er komin á vissa endastöð vegna þess að allir hagkvæmustu reitirnir eru farnir og bara dýrustu verkefnin eftir. Það hentar ekki Bjargi og við höfum alla tíð sagt það. Við höfum heldur ekki barist gegn þéttingarstefnunni því það er gott að nýta innviði sem fyrir eru og nýta landið sem er laust innan þess til nýbygginga. En um leið á ekki að útiloka að brjóta nýtt land undir byggð samhliða því. Um er að ræða sitthvora húsnæðisþörfina. Þéttingarreitirnir eru dýrir og þá verða íbúðirnar of dýrar fyrir venjulegt og harðduglegt launafólk sem er í okkar hópi og er ekki sá markhópur fyrir íbúðir á þessum þéttingarreitum.“

Í júní 2021 lækkaði Bjarg húsaleigu hjá um 190 leigutökum félagsins um 14 prósent, úr um 180 þúsund krónum í 155 þúsund á mánuði í kjölfar endurfjármögnunar og endurskoðunar rekstrar fjölbýlishúsa Bjargs við Móaveg og Urðarbrunn í Reykjavík. Þetta var gert vegna þess að Bjarg er óhagnaðardrifið leigufélag.

 

Uppbyggingin í Úlfarsárdal stöðvuð með einu pennastriki
Eins og fyrr sagði hafa stjórnmálin með einu pennastriki tekið þá ákvörðun að setja vaxtamörk byggðarinnar við Úlfarsárdal. Í Úlfarsárdal eru fyrir myndarlegir innviðir; sundlaug, íþróttasvæði, skólar og leikskólar sem gætu þjónað mun stærri byggð en er þar nú.

„Byggingarlandið í Úlfarsárdal er hagkvæmt því þar eru fyrir innviðir. Þar var skipulagt á sínum tíma 10 þúsund íbúða byggð en aðeins er búið að byggja u.þ.b. 1400 íbúðir. Þá tók pólitíkin upp á því að draga línu í sandinn og stöðvaði uppbyggingu nýrrar byggðar, ekki vegna þess að byggingarlandið væri ekki til staðar, heldur vegna þess að sett voru ný vaxtarmörk byggðarinnar. Þetta var pennastriksákvörðun. Mannanna verk. Það er vel hægt að færa þessa línu til á ný, fylgja áður gerðu skipulagi og opna fyrir þessa byggð. Að sjálfsögðu hefur fylgt þessu nokkur umræða um samgöngumál og það blasir við, að það er þá verkefni sem þarf að taka fastari tökum, í stað þess að bera alltaf fyrir sig ómöguleika.

 

Við þurfum að setja kraft í þetta saman
Ég tel að ef stjórnvöld, ríkisstjórn og sveitarfélög, setja kraft í þetta sem við leggjum til, þá er hægt að leysa úr stórum vanda á ekki löngum tíma í húsnæðismálum og létta á þessum þrýstingi sem fyrir er. Með því að hefja byggingu 8 þúsund íbúða á þessu svæði muni það hafa þær afleiðingar að íbúðarverð verður eðlilegra. Ef við náum að auka þannig framboð af hagkvæmu húsnæði sem fæst með því að byggja á nýju landi kemst jafnvægi á húsnæðismarkaðinn. Þá hættir íbúðaverð að hækka um 20 prósent líkt og við höfum verið að sjá gerast á ákveðnum tímabilum sem skekkt hefur alla myndina. Með jafnvægi næst það fram að íbúðaverð hækkar ekki umfram verðlag, heldur jafnt eins og annað verðlag. Sem sagt, taka þarf upp pennann og stækka á ný vaxtarmörkin. Bjarg er tilbúið til að takast á við húsnæðisþörfina með stjórnvöldum. Við erum með rúmlega eitt þúsund íbúðir í útleigu þar sem búa á þriðja þúsund manns á ábyrgð okkar. Það er gríðarlegt ábyrgðarhlutverk að vera treyst fyrir heimilum allra þessa fjölskyldna. Við stöndum með okkar fólki og hjarta Bjargs slær með því alla daga. Við erum ein stór fjölskylda má segja,“ segir Björn að lokum, brosandi bjartsýnn til framtíðar.